房產市場受政策影響巨大，行業的急速變化容不得房企放慢腳步坐等下一個高點。目前高速推盤節奏緊逼下，大部分房企被迫轉入快速開發快速銷售“高周轉”的運營模式，留給營銷的周期非常短。精細花費好每一分營銷預算，在短時間內最大限度高強爆發、兼顧品效、精準投放，發掘新需求的同時善用廣告投放渠道吸引潛在消費群體，深深考驗著營銷團隊的策略智慧。

總體來看，房企營銷的線下費用仍然大于線上，除去線下活動、拓客等必要費用，主要用于傳統媒體和戶外媒體的投放。電視、報紙、廣播這類大眾媒介對客戶的定位精準度不如互聯網、成本不低，更多是建立形象和品牌保護意味。

隨著市場變化，開發商手里用于營銷的費用不比以前，越來越多的房企意識到，大手筆撒錢的粗放營銷時代已經過去，房產營銷進入深耕細作模式，營銷預算也逐漸向線上傾斜。

門戶網站：投放效果漸弱

以新浪、搜狐等為代表的各大新聞資訊類門戶網站，整個媒體形態日漸衰落，很難直抵潛在消費群體，大多數房企在這方面的營銷預算逐漸減少。

垂直媒體：渠道及內容透明度有待提升

以樂居、安居客、搜房為代表，從最早的售賣站內資源，逐漸過渡到資源整合，相當于一個代理商的角色，把各渠道的資源打包成產品賣給客戶。其優勢在于足夠垂直，在線索量上有一定的保證。

但從本質上來看，這其實是一個純效果類的平臺，像滾雪球一樣積攢用戶數據，在平臺上做不同項目的分發，會造成一定的分流。比如我把A大廈作為推廣標的物，把用戶的流量引入進來，我再給他推廣B大廈也不錯，這時候被A大廈吸引進的人就可能被B大廈分流，而這個過程對廣告主是不透明的，所以廣告效果難以追蹤。這個過程中很難形成對用戶心智的影響，對品牌的傷害也并不可控。

地產類自媒體：需考慮實際影響力

如“光遠看經濟”、上海“小胖探盤”，通過內容聚集粉絲，自己成為網紅，符合時代趨勢。其中按照粉絲的真實到訪看房量進行廣告付費的模式是相對可控的，但要求較高，行業中優質自媒體的可能就那幾個。而純做內容的自媒體，其實際的粉絲量和影響力都較難考證。長期來看，地產類自媒體是個可選渠道，但很難指望他們帶動大盤銷售。同時，這類渠道投放也算作一種“預公關”，提前拿錢封住自媒體小編的毒舌，減少本地產項目負面新聞的曝光。

信息流廣告：畫像精準，漸成主流

朋友圈廣告：強關系鏈社區，優勢是“盯人群”，即不僅讓你覺得這個房好，還讓你爸你媽也覺得好，通過社交鏈影響用戶心智。劣勢則是定向準確性偏弱，不一定能抓到最想購房的精準人群，可能造成投放過程中的浪費。

百度信息流：主打“搜索+推送”模式，優勢在于其沉淀的用戶標簽、搜索和行為數據，可以區分意圖和興趣，從關注房產的人中篩選出真正有購買意圖的。另外，房產購置是一個重決策的過程，用戶會主動去搜索與了解房產信息，這時做好搜索流量收口很重要，如果廣告主沒有在搜索引擎上做品牌呈現，很有可能會導致流量流失。

今日頭條：常年開辟的“樓市”專欄積累下了大量時刻關注地產市場變化的讀者群體，根據興趣類別和人群特征等維度找人。可以說，今日頭條在很多行業的投放效果是好的，但房產客戶買賬的不多，主要原因一個是其主推CPC模式按點擊付費，難以滿足打品牌的需求，另外一個則是對廣告環境的考慮。

AI玩法：技術門檻高，合作為主

在影響購房者購買決策的各項因素中，“現場體驗”所占比例最高，為78.7%，技術加持的體驗升級至關重要，這塊行業中仍在起步階段，由于技術門檻高，大多以合作為主，不過誰走在前面，誰就占得先機。

智能家居：想想新風系統樓盤在營銷上的成功，智能家居或成下一個行業風口。

VR樣板間：時間與空間是地產營銷過程中的重要因素，也是痛點。VR樣板房能把整個營銷周期至少提前半年，加速資金周轉，三維全景技術能完全還原真實場景，加上不受空間限制、沉浸式體驗，VR看房以后可能成為標配。

無人車看房：想想別人還在發傳單時，你用無人車接客戶看房，客戶會選誰？不過這需要AI平臺級公司輸出技術，比如百度AI技術下能實現的無人車看房、人臉識別安保、售樓部的AI展廳等，如果能與房產行業做更多結合，將能促進行業營銷升級。

不難預見，當各種新穎的智能化營銷方式逐漸被研發成功并應用，整個房地產行業的營銷模式將面臨鳥槍換炮的顛覆式改造。新時代里，把握每個營銷投放渠道的優勢與劣勢，精準定位投放目標的同時，房企也不妨考慮試試新的玩法，引領整個行業奔上新臺階。