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       一、信奉弱關(guān)系，不靠地緣血緣，靠規(guī)則

??在中國(guó)，干什么都要講關(guān)系。物業(yè)管理更要講關(guān)系。為什么？因?yàn)槲飿I(yè)管理是提供服務(wù)的，更需要理順各種關(guān)系。 這里不妨先談?wù)劇皣鷫Α薄?

??圍墻文化是最典型的防衛(wèi)，拒絕別人、保護(hù)自己，也是一種內(nèi)向的溝通和交流。我們也可以理解，改革開(kāi)放就是要打破我們的圍墻，就是要和世界交往。不同的是，過(guò)去是用炮艦把我們的圍墻打開(kāi)，改革開(kāi)放后是我們主動(dòng)打開(kāi)。

??萬(wàn)科一直力主不要圍墻。這有歷史上的自我認(rèn)識(shí)、反省和自我批判，也有城市的交際、交通、交流，這更是功能上的一種考慮。比如，上海的西郊城市花園，住了兩萬(wàn)七千人。如果按照一般的規(guī)劃，肯定圍合了。但是，我們堅(jiān)持不圍合。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，當(dāng)時(shí)，我們規(guī)劃小區(qū)的配套，預(yù)計(jì)給小區(qū)配套5家餐館，當(dāng)時(shí)還考慮是不是太多了？后來(lái)，那里開(kāi)張了100多家餐館，因?yàn)殚_(kāi)放了，不僅僅是給小區(qū)里的業(yè)主服務(wù)，還給小區(qū)周圍的人服務(wù)。這個(gè)小區(qū)周圍類似萬(wàn)科這樣的大盤不只一家，但是因?yàn)槿f(wàn)科的小區(qū)是開(kāi)放的，很自然地就成了那個(gè)區(qū)域的社區(qū)中心。當(dāng)然，不僅僅是餐館，還包括各種城市公共配套，那里成了整個(gè)社區(qū)的中心。目前，這個(gè)項(xiàng)目配有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，之后由于它是開(kāi)放式的，中學(xué)已經(jīng)一分為二：原來(lái)的中學(xué)還在進(jìn)行著；又分離出一所國(guó)際中學(xué)。所以，城市的功能應(yīng)該打破物理上的圍墻，這應(yīng)該是一個(gè)必然的趨勢(shì)。 其次，我覺(jué)得物理的圍墻要拆，相對(duì)而言是容易的；重要的是，如何拆除頭腦里的圍墻。

??回到主題上來(lái)，我們?cè)賮?lái)談?wù)劇瓣P(guān)系”。我們中國(guó)傳統(tǒng)意義上的“關(guān)系”，有其自身的文化特點(diǎn)。

??一是血緣關(guān)系。比如，家族企業(yè)，裙帶風(fēng)，都與血緣關(guān)系有關(guān)，血緣關(guān)系也是最可信任的。 二是地緣關(guān)系。子弟兵、家鄉(xiāng)人，等等都是這種關(guān)系，這種講關(guān)系也是世界性的，不是中國(guó)所特有的，但是中國(guó)更強(qiáng)，這種關(guān)系也叫強(qiáng)關(guān)系。強(qiáng)關(guān)系是什么呢，你特別信任他，有事情可以托付于他。按照進(jìn)化心理學(xué)分析來(lái)講，一個(gè)人的強(qiáng)關(guān)系最多不會(huì)超過(guò)20個(gè)。比如，房地產(chǎn)界，我和馮侖是強(qiáng)關(guān)系，他一張嘴我就知道他要說(shuō)什么，對(duì)我呢他也十分了解。而且，他寫過(guò)《學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣》，如果不了解，他會(huì)寫這個(gè)嗎？ 但是，當(dāng)下我們已經(jīng)到了一個(gè)什么時(shí)代？互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，開(kāi)放時(shí)代，世界是平的，如果我們靠強(qiáng)關(guān)系，是非常有限的。 在這個(gè)改革開(kāi)放、與國(guó)際接軌的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，中國(guó)需要弱化強(qiáng)關(guān)系，強(qiáng)化弱關(guān)系。今天，我站在這里演講，除了和萬(wàn)科的“大寶”是強(qiáng)關(guān)系以外，和其他人都是弱關(guān)系。

??在中國(guó)傳統(tǒng)文化當(dāng)中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，血緣關(guān)系很重要，“打虎親兄弟，上陣父子兵”。再一個(gè)就是非常強(qiáng)的地域關(guān)系，比如，潮州幫、溫州幫、深圳幫，就是地緣關(guān)系。但像航海大發(fā)現(xiàn)，一艘船出去了，一年之后什么樣誰(shuí)都不知道，這些水手就得鋌而走險(xiǎn)，最后才能發(fā)財(cái)，這一關(guān)系既不是血緣也不是地緣，靠什么連在一起呢？我想，是規(guī)矩、契約，我們可以彼此不熟悉，但我們大家都遵守契約，不用血緣，也不用地緣。這樣的交易成本就非常低，建立的伙伴關(guān)系就非常廣。

??我個(gè)人奉行的就是弱關(guān)系。人與人之間的關(guān)系就要講究“君子之交淡如水”。所以，我們看到，上個(gè)世紀(jì)80年代，我就在改革開(kāi)放的深圳，30多年過(guò)去了，我還能站在這里，主要就是懂得如何擺正這樣兩種關(guān)系。那就是不要力圖和政府部門建立一種你所希望的強(qiáng)聯(lián)系，追求那種“自己人，一句話”的關(guān)系。

??2014年，萬(wàn)科30周年，是萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)歷史上最好的一年；今年，也包括2014年、2015年在內(nèi)，又將是萬(wàn)科歷史上發(fā)展最好的一年。為什么？靠的就是游戲規(guī)則——我們不但知道輕重，而且提倡這樣。

??我很多年前就說(shuō)過(guò)，萬(wàn)科不行賄。當(dāng)時(shí)我那么說(shuō)有兩種反應(yīng)：一種“聽(tīng)你說(shuō)吧，聽(tīng)你說(shuō)吧”；一種說(shuō)現(xiàn)在在打老虎拍蒼蠅，還在這樣講？怎么不相信我？其實(shí)，還有人講“你不行賄不等于萬(wàn)科不行賄。”我今天可以表態(tài)，“我手下行賄就等于我行賄，我是萬(wàn)科的董事長(zhǎng)，有不可推卸的責(zé)任。”比如，萬(wàn)科的員工行賄我不知道，也可能我真的不知道，但是不知道就是失察，失察就是失責(zé)，作為董事長(zhǎng)，又失察又失責(zé)，你好意思說(shuō)你的下面人行賄不知道就是沒(méi)責(zé)任？當(dāng)然了，英雄不問(wèn)出處，我過(guò)去確實(shí)也犯過(guò)很多錯(cuò)誤，但是不行賄是我的底線，我不是說(shuō)我這個(gè)人很清高，我犯過(guò)一系列的錯(cuò)誤，前段時(shí)間我還在檢討，我還在不斷地進(jìn)行道歉，但是，你在這個(gè)社會(huì)上要站住腳就不能倚靠別人，只有倚靠自己。現(xiàn)在，不少政府辦事都要看一看，但是對(duì)萬(wàn)科不用看，萬(wàn)科干事放心。比如，有很多人是第一次見(jiàn)面，但非常非常了解。

??我想強(qiáng)調(diào)的是，現(xiàn)在已經(jīng)是互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代了，如果我們的觀念還停在圍墻上，那么我們的未來(lái)是不確定的。

??當(dāng)然，我們欣喜地看到，在過(guò)去的5年，中國(guó)的物業(yè)管理發(fā)生了很大的變化，尤其是去年，變化非常之大，已經(jīng)在探索對(duì)接未來(lái)的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。我想在這里提示的是，我們不要被“互聯(lián)網(wǎng)+”或者“+互聯(lián)網(wǎng)”迷惑，我們應(yīng)該非常明白，我們互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代應(yīng)該是工業(yè)時(shí)代的產(chǎn)物，但是，中國(guó)城市化的過(guò)程，以及工業(yè)化的過(guò)程，還是在去產(chǎn)能，去過(guò)剩化的進(jìn)行當(dāng)中，我們的很多基礎(chǔ)工作還沒(méi)有做好。就我們的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，我們說(shuō)的互聯(lián)網(wǎng)，其本身是數(shù)字化時(shí)代的產(chǎn)物，這個(gè)大家現(xiàn)在都認(rèn)可，數(shù)字化時(shí)代首先要有數(shù)據(jù)，有統(tǒng)計(jì)，還要有規(guī)范，我們?cè)谧奈飿I(yè)同行可以回憶一下，你們的工作是不是已經(jīng)完全數(shù)字化了?所謂的數(shù)據(jù)庫(kù)是不是已經(jīng)建立起來(lái)了？任何的工作流程、任何的表現(xiàn)、任何的結(jié)果、任何的處理，是不是都用數(shù)字化來(lái)實(shí)現(xiàn)？如果沒(méi)有做到這些，你+別人還是別人+你啊？

??我們知道，成熟的住宅建設(shè)已經(jīng)到了建筑信息化時(shí)代，也就是Bim技術(shù)的應(yīng)用，融合到房地產(chǎn)的建筑當(dāng)中，從買地到采購(gòu)施工實(shí)行數(shù)字化的管理。現(xiàn)在，萬(wàn)科也正在進(jìn)行建筑信息化建設(shè)的探索，并計(jì)劃五年內(nèi)完成。所以，我認(rèn)為，在數(shù)字化建設(shè)沒(méi)有完成之前就大談數(shù)字化、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，它一定是泡沫。

       二、工匠精神：地產(chǎn)圈孫文杰是典型

??工匠精神就是但凡開(kāi)始做一件事，就要精益求精，就要一絲不茍！這種精神地產(chǎn)圈體現(xiàn)的明顯的是前中建總公司董事長(zhǎng)、前中海公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理孫文杰先生，他今年70歲。

??我跟孫文杰先生的故事要回溯到1988年，萬(wàn)科剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，中國(guó)海外建筑公司在香港就已經(jīng)很有名氣了，它已經(jīng)是接了香港近三分之一的建筑工程，與此同時(shí)，也開(kāi)始從建筑公司介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。由于有這樣的背景，所以中海一進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，就和香港的幾家有名財(cái)團(tuán)合作，比如說(shuō)和當(dāng)?shù)赜忻你y行，這樣的合作出手不凡，就成了萬(wàn)科學(xué)習(xí)的榜樣。

??長(zhǎng)話短說(shuō)，到了1997年，香港金融危機(jī)，中海在香港的股票大幅縮水，當(dāng)然不僅是中海，整個(gè)香港的上市公司都遇到嚴(yán)重的股災(zāi)，我看到機(jī)會(huì)，就通過(guò)中間人聯(lián)系，跟孫文杰先生見(jiàn)了一面，在我的《道理與夢(mèng)想》的書(shū)里還專門寫過(guò)這一段，我建議萬(wàn)科和中海合并，合并之后的名字叫中海萬(wàn)科，還是叫萬(wàn)科中海，都可以。但是，因?yàn)榉N種原因，沒(méi)成合并成功。昨天晚上我與孫文杰先生吃飯，我們也談到這一段。我記得，當(dāng)時(shí)提到合并一事時(shí)孫先生跟我回答說(shuō)——再說(shuō)吧。再說(shuō)吧，那就是不同意的客套話了。我想為什么沒(méi)有合作成功呢？一個(gè)是國(guó)內(nèi)上市公司，一個(gè)是香港上市公司，一個(gè)是擅長(zhǎng)高層樓盤，一個(gè)善于城鄉(xiāng)結(jié)合部多層開(kāi)發(fā)；一個(gè)優(yōu)于工程技術(shù)成本管理，一個(gè)善于市場(chǎng)推廣，這樣的兩個(gè)公司要合并在一起，是什么情景呢？歷史是不可確定的，不會(huì)按照你的預(yù)計(jì)往前推進(jìn)。

??可以說(shuō)，我對(duì)中海是非常尊重的。對(duì)中海來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)國(guó)企，是一個(gè)央企，但是不影響它按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)運(yùn)作。那次交談之后，我們就制定了一個(gè)“海盜計(jì)劃”，開(kāi)始從中海挖人才。實(shí)際上，這么多年過(guò)去了，中海有一批干部到了萬(wàn)科。我們有信息情報(bào)說(shuō)，孫先生曾很得意地說(shuō)，中海很多干部在萬(wàn)科都被重用，說(shuō)明中海干部很值錢啊。

??回過(guò)頭來(lái)看，第一，我們講關(guān)系，從圍墻文化角度看，不管誰(shuí)是羅馬圍墻，還是長(zhǎng)城文化，這里面有一種企業(yè)的文化，或者說(shuō)企業(yè)精神。試想，如果萬(wàn)科從中海挖走一批干部，影響了中海的正常業(yè)務(wù)，這對(duì)中海是負(fù)面的，或者說(shuō)中海的文化是不夠強(qiáng)的，但是，中海沒(méi)有因?yàn)槿f(wàn)科挖人而受到影響，還在往前沖，而且還變得更強(qiáng)大。這就是中海的文化，也是我要說(shuō)的工匠精神。據(jù)我所知，現(xiàn)在真正在中國(guó)能影響房地產(chǎn)建設(shè)的骨干人物，可以說(shuō)有一半是源自于中海，這就是孫文杰先生打造的中海，他沒(méi)有因?yàn)樽约菏莻€(gè)國(guó)營(yíng)企業(yè)家，有種種局限性，反而打造了一支守規(guī)則、有技術(shù)、懂管理的隊(duì)伍。

??當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)商挖一個(gè)坑就能賺錢的時(shí)候，是無(wú)法體現(xiàn)我們的工匠精神的。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)從黃金時(shí)代到了白銀時(shí)代，工匠精神才開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。比如，如何在產(chǎn)品上追求精益求精，尤其是以客戶為導(dǎo)向、為第一，從開(kāi)發(fā)到最后一步我們的物業(yè)管理，才體現(xiàn)出來(lái)工匠精神的重要性。

??但是，工匠精神是什么？我覺(jué)得，我覺(jué)得第一是要安心自己所做的工作。我不想對(duì)80后、90后說(shuō)愛(ài)一行干一行，我說(shuō)干一行愛(ài)不愛(ài)不重要，你不愛(ài)也得把它做好。“有心栽花花不開(kāi)，無(wú)心插柳柳成行”，我有很多目標(biāo)，我想做的事情實(shí)際上很多根本做不到。但是你做不到的事情過(guò)程當(dāng)中，你一直在努力做、認(rèn)真做，它對(duì)你都是積累、都是營(yíng)養(yǎng)。真正機(jī)會(huì)到來(lái)的時(shí)候，它會(huì)更多給你助力。

       三、業(yè)主國(guó)際化消費(fèi)，萬(wàn)科國(guó)際化服務(wù)

??實(shí)際上，中國(guó)的改革開(kāi)放就是一個(gè)國(guó)際化的過(guò)程。不管中國(guó)內(nèi)部原因怎樣，因?yàn)楝F(xiàn)在就是全球一體化。比如說(shuō)，早在2011年我作為訪問(wèn)學(xué)者出國(guó)訪問(wèn)的時(shí)候，萬(wàn)科的業(yè)務(wù)就開(kāi)始與國(guó)際上的企業(yè)合作，包括現(xiàn)在和未來(lái)，我們的主流業(yè)務(wù)都在國(guó)際化。目前，我們已經(jīng)同日本的資金、新加坡的資金，尤其是新加坡的PIC進(jìn)行合作，我們還與新加坡的PIC成立了合資公司。我們的合資邏輯不是傳統(tǒng)的股份五五開(kāi)，對(duì)方派總經(jīng)理、我們派管理團(tuán)隊(duì)，彼此鉗制互相制約。我們是五十對(duì)五十，管理團(tuán)隊(duì)完全是萬(wàn)科的，PIC百分之百委托。

??與國(guó)際上的團(tuán)隊(duì)合作，有人不禁要問(wèn)，到了一個(gè)陌生的市場(chǎng)用的是強(qiáng)關(guān)系還是弱關(guān)系呢？換句話說(shuō)，我們依靠的是什么呢？依靠的是品牌。所以，一個(gè)企業(yè)做到最后，做的就是品牌。

??進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科國(guó)際化的目的是什么呢？

??第一是學(xué)習(xí)。在中國(guó)的發(fā)展過(guò)程中，當(dāng)下的市場(chǎng)形態(tài)還是發(fā)展中的一種經(jīng)營(yíng)模式。相對(duì)應(yīng)的是，歐美已經(jīng)形成了成熟的經(jīng)營(yíng)模式。所以，我們要學(xué)習(xí)。

??第二是建立網(wǎng)絡(luò)關(guān)系。萬(wàn)科現(xiàn)在已經(jīng)在打造國(guó)際化戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，但是，我們需要主動(dòng)地把原來(lái)被動(dòng)的國(guó)際化變?yōu)橹鲃?dòng)。

??第三是給我們的消費(fèi)者提供國(guó)際化的服務(wù)。這些服務(wù)當(dāng)然包括基本的物業(yè)管理。目前，萬(wàn)科服務(wù)的業(yè)主有500萬(wàn)左右，十年后可能會(huì)在8000萬(wàn)左右。業(yè)主是中國(guó)城市的中產(chǎn)階級(jí)，他們有一半以上會(huì)出國(guó)旅游、做生意、探親、子女留學(xué)，因?yàn)檫@種種原因，我們的業(yè)主將會(huì)從過(guò)去的活動(dòng)空間向國(guó)際化方向拓展。那么，怎么提供服務(wù)呢？這就需要國(guó)際化，這也是國(guó)際化的目的——當(dāng)我們的業(yè)主已經(jīng)具備了國(guó)際化的消費(fèi)水平的時(shí)候，我們要有能力為其提供國(guó)際化的服務(wù)。

??具體來(lái)說(shuō)，近兩年萬(wàn)科去了舊金山、紐約，因?yàn)檫@是未來(lái)十年中業(yè)主主要選擇的兩個(gè)城市。再下一步可能是倫敦、悉尼、墨爾本、奧克蘭等，只要是我們業(yè)主可能概率上會(huì)去的比較多地方，我們都會(huì)考慮投資。但有一點(diǎn)不要誤會(huì)，不是說(shuō)有人去哪里旅游了，我們就去那里開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。一個(gè)項(xiàng)目，至少要有500套房子吧，多了的有3000套，而去旅游的一共才有多少人啊？所以，我們要投房地，看重的是當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)。以舊金山的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，80%是舊金山本地的市場(chǎng)，12%是美國(guó)舊金山以外的市場(chǎng)，8%才是國(guó)際市場(chǎng)，8%里還包含了大陸市場(chǎng)。

??再有，萬(wàn)科為什么要參加世博會(huì)，以及相關(guān)的國(guó)際博覽會(huì)，一是為了打造國(guó)際品牌，二是為了建立網(wǎng)絡(luò)。比如，你的子女要去波士頓上中學(xué)，你得知道當(dāng)?shù)刂袑W(xué)的信息吧，我們?nèi)f科就可以提供啊，而且免費(fèi)。有人問(wèn)，你搞網(wǎng)絡(luò)化了，你要收費(fèi)吧？我們?nèi)f科既不需要互聯(lián)網(wǎng)+，也不需要+互聯(lián)網(wǎng)，我們就是免費(fèi)服務(wù)。那么，你的目的是什么？我們要讓他介紹買國(guó)內(nèi)萬(wàn)科的房子啊。你看，我們?nèi)f科提供的國(guó)際服務(wù)都免費(fèi)，何況國(guó)內(nèi)的呢？這就是萬(wàn)科。

??說(shuō)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)什么東西呢？這里有一個(gè)創(chuàng)新的問(wèn)題。我記得2011年在參加中國(guó)留學(xué)生會(huì)的創(chuàng)新論壇時(shí)，被邀請(qǐng)發(fā)言。我當(dāng)時(shí)的演講主題就是“中國(guó)沒(méi)有創(chuàng)新”。有人說(shuō)，改革開(kāi)放也算是一種創(chuàng)新吧，是，但這是被創(chuàng)新，是無(wú)可奈何的。

??那么，中國(guó)是如何發(fā)展起來(lái)的呢？就是模仿。

??以萬(wàn)科為例，中海比我們先走一步，和香港公司合作，上市，然后來(lái)內(nèi)地開(kāi)發(fā)。是的，我們?nèi)f科也是模仿他們。還有新鴻基、索尼，都是我們?cè)?jīng)模仿過(guò)的。像中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)，你去國(guó)外看，都可以找到模仿的痕跡。

??但是，我這里想說(shuō)的模仿不是貶義詞，是說(shuō)這是一種后發(fā)優(yōu)勢(shì)。別人經(jīng)歷的很多教訓(xùn)，你都可以避免，所以，這是它積極的地方。以萬(wàn)科為例，有一天我發(fā)現(xiàn)新鴻基來(lái)我們?nèi)f科學(xué)習(xí)了，我就納悶：你們來(lái)向我們學(xué)習(xí)什么呢？我記得多少年前，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)是新鴻基的64分之一，利潤(rùn)是它的52分之一，新鴻基是萬(wàn)科可望而不可及的。那新鴻基怎么會(huì)來(lái)向我們學(xué)習(xí)呢？他們就說(shuō)，新鴻基雖然很成功，但當(dāng)他們?nèi)?nèi)地跨地域投資管理時(shí)，一超過(guò)三個(gè)地域就懵了。因?yàn)橄愀劬褪且粋€(gè)城市，而中國(guó)內(nèi)陸跨地域那么大，這么多個(gè)城市。他們就問(wèn)，你萬(wàn)科跨了20多個(gè)城市，是怎么跨地域管理的？然后，我們就聊起來(lái)了。這里，我就感覺(jué)到，在模仿的過(guò)程中，慢慢觸到市場(chǎng)的廣闊，你沒(méi)法模仿比人了，別人就開(kāi)始模仿你了。

??最后，在今天這個(gè)會(huì)上我想說(shuō)的是，中國(guó)的物業(yè)管理，真正的市場(chǎng)化才剛剛開(kāi)始，它的空間和前景是無(wú)法想象。但是我也想說(shuō)，我們的物業(yè)管理應(yīng)該先找同行國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)對(duì)標(biāo)，別人做過(guò)來(lái)的，有不少經(jīng)驗(yàn)值得汲取。

??再有，中國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展方向也是一定的：

??第一是技術(shù)化，不要說(shuō)“互聯(lián)網(wǎng)+”和“+互聯(lián)網(wǎng)”，比如中國(guó)的電梯問(wèn)題，技術(shù)上一定要過(guò)關(guān)。

??第二是資本化、金融化。這不等于說(shuō)上市，上市只是一種形式。我想說(shuō)的是，原來(lái)只是配角的、夾在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主中間看人眼色的物業(yè)管理行業(yè)，最終一定是資本和人才的整合，一定能夠成為國(guó)際上一個(gè)有影響力、有號(hào)召力的行業(yè)。