王健林認為，上市最大的收獲，就是堅定轉型。
房地產市場供過于求的大環境，讓各大房企思考如何轉型。萬達集團董事長王健林近日接受專訪稱中國房地產行業好賺錢的時代過去了，今后將成為一個平均利潤行業。去年以來，萬達商業地產和萬達院線接連上市，給他帶來啟發，也堅定了萬達轉型的決心，目標瞄準輕資產路線。
Q：萬達商業今年的合約銷售目標僅增5%至1680億元，較為保守，是否對今年房地產市場仍保持謹慎態度？
A：我們自己對于房地產市場判斷，希望在中國房地產還沒有真正調整的時候，我們的庫存能實現全部去化，也就是嚴格“去房地產化”。
我曾說過到了2020年，商業地產全部凈利潤的三分之二要來自于租金，只有三分之一來自于銷售收入，也可能那時候占比只有30%，所以對于銷售收入看得并不是很重。我的意見是“隨便定”，他們（商業地產管理層）還定得有點增長，我更看重是年底的租金增長多少，在利潤當中占比是什么樣的格局。
無論目標收入如何變化，但凈利一定會保持更高增幅，這是第一個目標；第二，看中凈利當中租金的占比，比如2020年，商業地產只有1500億元，銷售下降了，但凈利400億元，其中租金達到300億元，那就成功了。
Q：截至目前，刺激樓市的政策頻出，你判斷市場是否會因此發生轉向？
A：市場會受益于這幾次政策的調整，但不可能會有大的變化，受到影響最大的最多就是6-8個城市，北上廣深，再加上成都、武漢等，其他都不會有什么變化。
無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化。因為土地的供應和現在的存量太大。假如不再增加供應，用3年時間去庫存，中國地產才能保持進入長時間健康的狀態；但是，如果不供應土地，政府的錢從哪來呢？所以只要形勢好一點，政府一定又會大量推地出來，所以對中國房地產長期趨勢，我認為，好賺錢的時代過去了，今后就是一個平均利潤行業，而以后（七八年以后），如果純粹是賣房子，還有可能不如一個平均利潤行業。
Q：萬達商業地產和萬達院線相繼上市之后，對于你有哪些啟示？
A：對我們最大的啟發就是堅定我們走輕資產的這個轉型。沒上市之前，萬達是不是要轉型，由重變輕只是轉型的一個方面，上市之前還看不清。
但上市這一年接觸了很多人，很多基金、投資人、還有經濟界人士，都在問我們一個問題，為什么你們一定要自己開發，自己賣呢，別人拿錢你們來操作，這不是更加安全嗎？
這種問題提得非常多，促使我們覺得整個房地產拐點到了，由過去的趨緊，變成現在供過于求，所以上市最大的收獲就是促使我們盡快實現轉型，更加認清自己應該走的方向。確定轉型后，資本市場也給了我們一個比較好的估值，就是雖然利潤沒有發生變化，但是資本市場相信我們今年會有調整。
同樣，院線上市也是起了這個作用，使我們更加堅定轉型的決心，2014年商業地產248億的凈利潤，院線8億的凈利潤，是三位數的零頭，收入40多億，商業地產2000億，市值卻要趕上商業地產的一半了，我們內部反復開會，研究資本市場的導向，就是說傳統模式一定要堅決拋棄。
我總結就是要做三件事：做新的事，做高（高科技）的事，第三個要做網（互聯網）的事，我們一定要往這方面轉型。之前也做了一些預判，今年上半年我們拿地很猛，但不是買地了，而是開始拿別人錢進行投資了。相當于我是管家，但投資風險已經轉移出去了，然后所有的投資者都一樣，多掙多分，少掙少分。所以這就是上市最大的收獲，就是堅定轉型。
Q：有沒有新的挑戰和風險？
A：上市之后最大的風險我覺得在于行為短視，總會受到股價走勢的影響。
商業地產剛上市，跌破發行價有一段時間，有些同事就特別著急，我當時就說我可以忍受兩到三年股價低迷，但是我們一定要把我們確定的長期安全的事做下去。再發兩個年報，只要有兩個年報證明我們走的路是正確的，資本市場一定會重新布置。實踐證明還沒等到那個時候呢，就已經看到了（股價上漲）。
Q：萬達的輕資產被反復提起，如何解讀？如何操作？
A：萬達的目標是到2020年，萬達廣場達到400家，到了2025年，10年時間萬達廣場開業要達到1000家。
我們突然發現地級城市和重要縣級市存有空白，在分析這些年我們投資在這些區域的時候，發現回報也是相當不錯。我們突然發現了一個機會，在中國很多地級市、人口比較多的縣或鎮，不要說現代化購物中心，連個多廳的電影院都沒有，發展極度不平衡。
我們也在想，這些地方沒有需求嗎？有需求但為什么沒人去？第一個原因，跟我們自己的模式一樣，受限于它的房產價格；第二，受限于招商人，去不了，這兩點打通之后，就會成為我們的優勢。
但是絕對不能搞房地產銷售模式，那些地方的房價最多就三四千元，成本就要3500元，利潤只有一百到兩百元，根本無法持續。但是改成投資模式就可以。采取分享模式，就是我不出錢，用別人的錢投資，可以參與分紅，并且每年的分紅足夠你的成本。
我們的商業模式這么多年的運營，已經把所有的輕資產模型測算出來了。
新京報：“穩賺一號”作為萬達新推出的互聯網眾籌金融產品，和過去的P2P產品有什么不同？
王健林：過去P2P是這樣的，募集眾籌的錢，再放貸給別人，但是放貸過程有些不靠譜，所以造成很多倒閉。但我們的P2P是我們自己的快錢（去年底萬達投資20億元控股快錢）搭建的平臺，眾籌之后再投給自己的萬達廣場，從而形成一個良性循環，相當于左手投錢給右手，右手分錢再分給左手。
隨著近期的降息，我自己判斷這將會是一個極其受歡迎的產品，大家給這個產品起名叫“穩賺一號”就能看出來。現在預期年收益不低于12%（分紅+資產出售），我們自己預計肯定在20%以上，現在是4+3模式，原則上第四年賣掉，最遲第七年賣掉，其實到了第四年以后，不用擔心，海外基金就會頻頻進入。
這條路如果走得好，我們連發兩期，預計一期50億元，如果收效良好，不排除萬達今后就不再和外部的投資機構合作，可能我們商業地產就只和內部的快錢合作。
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