在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)地產(chǎn)一直處于高速的更新?lián)Q代之中。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程加快、中產(chǎn)階層群體的壯大以及各種政策因素的影響，都推進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展。無論是品牌、業(yè)態(tài)還是購(gòu)物場(chǎng)景，在商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域新鮮事物總是層出不窮。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者們也提出了更高的要求。在快速發(fā)展的市場(chǎng)中，商業(yè)地產(chǎn)究竟將去向何方？

1.差異   | 核心區(qū)主打高端、郊區(qū)重家庭消費(fèi)

購(gòu)物中心所構(gòu)成的零售商業(yè)市場(chǎng)或許是房地產(chǎn)大行業(yè)中更新?lián)Q代最為頻繁的一個(gè)分支。可以說業(yè)態(tài)的升級(jí)換代在各大購(gòu)物中心無時(shí)無刻不在發(fā)生。如果從更加宏觀的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行觀察，新一批入市的購(gòu)物中心相較上一批也一定有更新鮮的地方以吸引客群。

但值得注意的是，曾經(jīng)同質(zhì)化、能夠高速?gòu)?fù)制的發(fā)展模式正在被市場(chǎng)所摒棄，而根據(jù)自身定位和需求進(jìn)行差異化發(fā)展正在成為如今從購(gòu)物中心到城市綜合體的運(yùn)營(yíng)新趨勢(shì)。

“商業(yè)一般都在做業(yè)態(tài)改革，調(diào)整的趨勢(shì)也越來越高端，尤其是廣州市區(qū)核心商圈的購(gòu)物中心。但未必是百貨業(yè)態(tài)。”相關(guān)人士分析認(rèn)為：“高端化趨勢(shì)明顯，目前核心商圈相對(duì)中高端人口密集，土地價(jià)值較高，開發(fā)商也會(huì)趨向于更高租金和更高回報(bào)率的業(yè)態(tài)。例如服飾、奢侈品行業(yè)等等。所以核心區(qū)域零售類業(yè)態(tài)會(huì)占較大比重。”

而相對(duì)來講，市郊的購(gòu)物中心則更容易呈現(xiàn)出家庭消費(fèi)的特征。目前，大部分新建郊區(qū)商業(yè)項(xiàng)目至少保證有一層的兒童業(yè)態(tài)。此類項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模雖小，但數(shù)量不斷增長(zhǎng)。因此，我們可以預(yù)計(jì)，未來兒童業(yè)態(tài)仍將持續(xù)驅(qū)動(dòng)郊區(qū)市場(chǎng)租賃需求的發(fā)展。

2.多元  | 嘗試跨界、場(chǎng)景化等

商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整是購(gòu)物中心永恒的命題，業(yè)態(tài)的不斷更新是維持商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要措施。事實(shí)也的確如此，隨著蓬勃興起的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，重構(gòu)了眾多傳統(tǒng)行業(yè)的思維方式。創(chuàng)新，也成了商業(yè)地產(chǎn)的突圍之路。尤其是隨著收入水平更高、消費(fèi)意愿更強(qiáng)烈的中產(chǎn)崛起，體驗(yàn)式消費(fèi)也正在成為購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型升級(jí)的重點(diǎn)。

可以說，這一類消費(fèi)人群崛起帶來的最直接結(jié)果就是購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)分布從此前的相對(duì)固定呈現(xiàn)出如今多元化的趨勢(shì)。

購(gòu)物中心的核心要素是滿足消費(fèi)者的需求。因?yàn)橄M(fèi)者需求不斷升級(jí)，購(gòu)物中心也在快速協(xié)調(diào)變化：跨界體驗(yàn)、場(chǎng)景化營(yíng)造、創(chuàng)新升級(jí)、生活方式導(dǎo)入，這些都是這兩年購(gòu)物中心出現(xiàn)的多元模式。

七八年前，購(gòu)物中心的零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)大致會(huì)按5:3:2的比例進(jìn)行分布。隨著電商沖擊，零售比例下降。現(xiàn)在，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布已經(jīng)沒有靜態(tài)比例，差異化反而顯著起來。由于策略不同，區(qū)域不同，對(duì)于運(yùn)營(yíng)者們來說，適合的才是最好的。

此外還值得注意的就是聯(lián)合辦公的進(jìn)入，可以說，購(gòu)物中心這種已有的物業(yè)形態(tài)，不論是硬件還是軟件，都很適合改造。因此也受到不少企業(yè)青睞。而購(gòu)物中心一般位于城市樞紐，交通便利，且購(gòu)物中心的高區(qū)位置租金較辦公樓而言更具吸引力，符合聯(lián)合辦公選址的基本要素

3.轉(zhuǎn)變   | 從收租金到重運(yùn)營(yíng)

雖然伴隨著城市綜合體和各種新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，購(gòu)物中心正在我們的城市生活中扮演著越來越豐富的角色，一些重體驗(yàn)式的購(gòu)物中心的出現(xiàn)，更讓人們覺得購(gòu)物中心的業(yè)務(wù)線條也正從單純的租賃向著運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。
  
對(duì)地產(chǎn)開發(fā)來說，商業(yè)是臉面，物業(yè)則是加分項(xiàng)。零售地產(chǎn)是技術(shù)密集型行業(yè)，購(gòu)物中心需要前期沉淀大量資金、人力和時(shí)間成本，至少兩三年的周期。但市場(chǎng)一直在變化，即使是目前最好的購(gòu)物中心，如果在經(jīng)營(yíng)上不再投入，它也很可能會(huì)落后于市場(chǎng)。

目前，租金收入仍然是購(gòu)物中心的主要盈利模式。除此之外，公共場(chǎng)地租賃、廣告收入、物業(yè)費(fèi)收入也可以作為購(gòu)物中心的補(bǔ)充。一個(gè)良好的購(gòu)物中心，會(huì)隨著卓越運(yùn)營(yíng)體系，品牌租戶組合，從而提升商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值。